J’ai accompagné un ami dans son projet d’achat immobilier il y a dix-huit mois. Premier rendez-vous bancaire, il arrive avec un projet à 280 000 euros. La conseillère lui annonce une capacité d’emprunt de 210 000 euros. Déception. Deux semaines plus tard, après avoir compris comment le calcul fonctionne, il a optimisé son dossier : restructuration d’un crédit conso, apport personnel renforcé, co-emprunteur ajouté. Capacité révisée : 255 000 euros. 45 000 euros de plus sans changer ses revenus. Comprendre la mécanique, c’est le premier levier.
La règle des 35 % : l’origine et ses limites
Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilite Financière (HCSF) impose aux banques françaises de respecter un taux d’endettement maximum de 35 % (assurance emprunteur incluse). Cette règle a force contraignante : les banques peuvent déroger dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle de crédits, pour des cas spécifiques (primo-accédants, résidence principale).
La formule de base est simple : (mensualités totales / revenus nets) x 100 doit être inférieur ou égal à 35 %.
Les mensualités totales incluent tous les crédits en cours : immobilier, auto, conso, revolving, LOA. Les revenus retenus sont les revenus nets avant impôt selon les fiches de paie, les revenus locatifs (retenus à 70 % en général pour intégrer une marge de risque), et les autres revenus réguliers documentables.
À noter
Le taux d’endettement à 35 % est une règle récente. Avant 2022, la limite non officielle était de 33 %. Certains emprunteurs ont donc des dossiers historiques qui dépassent le seuil actuel mais ont été accordés à l’époque. La règle s’applique aux nouveaux crédits, pas aux crédits existants.
Comment calculer sa capacité d’emprunt étape par étape
Étape 1 : identifier ses revenus nets mensuels
Pour un salarié en CDI : revenus nets avant impôt sur 12 mois divisés par 12. Les primes sont prises en compte si elles sont contractuelles et régulières (documentées sur les 3 derniers avis d’imposition).
Pour un indépendant (micro-entreprise, BNC, BIC) : les banques retiennent généralement la moyenne des bénéfices déclarés sur les 3 dernières années. Un jeune indépendant avec moins de 2 ans d’activite sera souvent refusé ou devra compenser par un apport plus important.
Étape 2 : identifier toutes ses charges de crédit
Lister toutes les mensualites actuelles : crédit auto, prêt étudiant encore en cours, crédit à la consommation, ligne revolving (même non utilisée – la disponibilite est parfois comptabilisée). Un crédit revolving avec une réservé de 3 000 euros non utilisée peut quand même impacter le calcul chez certains établissements.
Étape 3 : calculer la mensualite maximale autorisée
Mensualite max = (Revenus nets x 35 %) – charges existantes.
Exemple : revenus nets 3 500 euros/mois. Taux max 35 % = 1 225 euros/mois. Crédit auto existant : 350 euros/mois. Capacité restante pour l’immobilier : 875 euros/mois.
Étape 4 : convertir la mensualite en capital
La mensualite donne un capital emprunté calculé sur la durée et le taux. En mai 2026, pour un taux fixe de 3,2 % sur 25 ans, une mensualite de 875 euros correspond à un capital d’environ 180 000 euros.
Les leviers pour augmenter sa capacité d’emprunt
Remboursement des crédits existants avant la demande : si vous avez 5 000 euros d’épargne et un crédit auto à 250 euros/mois avec 6 mois restants, le rembourser par anticipation libère 250 euros/mois de capacité. Selon les durées de prêt, ça peut représenter 40 000 à 60 000 euros de capital supplémentaire.
Allonger la durée du prêt : passer de 20 à 25 ans réduit la mensualite et augmente le capital possible, mais augmente le coût total du crédit. Trade-off à calculer selon le projet.
Ajouter un co-emprunteur : les revenus se cumulent, la capacité augmente. La banque retient les revenus des deux emprunteurs et la règle des 35 % s’applique sur le total.
Apport personnel renforcé : l’apport réduit le capital à emprunter et donc les mensualités. Il rassure aussi les banques sur la capacité d’épargne de l’emprunteur.
J’ai consulté les simulateurs disponibles pour vérifier mes calculs, notamment pour un avis plus complet sur les mécanismes de calcul que certaines banques appliquent différemment, notamment la prise en compte des revenus en freelance – le sujet est plus complexe que les outils standard ne le laissent paraître.
Vécu
La simulation en ligne d’une banque et la simulation d’une autre banque pour le même profil ont donné deux résultats différents de 15 000 euros. Les banques ont des critères légèrement différents pour les primes, les revenus variables, les frais professionnels déductibles. Comparer plusieurs établissements n’est pas optionnel, c’est la base.
Ce que les banques regardent en plus du taux d’endettement
Le taux d’endettement est le critère principal, mais pas le seul. Les banques évaluent aussi :
Le reste à vivre : revenus nets – mensualites. Une banque peut refuser un dossier à 34 % d’endettement si le reste à vivre est insuffisant (famille nombreuse, charges de vie élevées). Le seuil minimal varie selon les établissements, mais tourne autour de 700 à 900 euros/mois par adulte et 150 à 300 euros par enfant à charge.
La stabilite professionnelle : CDI vs CDD, ancienneté dans le poste, secteur d’activite (fonctionnaire = profil recherché, secteur exposé aux cycles = profil scruté).
Le comportement bancaire : relevés de compte des 3 derniers mois. Des découverts fréquents, même si le solde est positif en fin de mois, signalent une gestion tendue que certains analystes crédit interprètent négativement.
Le projet : un bien en zone tendue avec forte liquidite revente est vu plus favorablement qu’un bien atypique dans une zone déclinante.
Capacité d’emprunt vs budget réel
La capacité d’emprunt calculée par les banques est un plafond théorique, pas une recommandation. Emprunter au maximum de sa capacité signifie ne pas avoir de marge de sécurité en cas d’imprévu (perte d’emploi, dépense imprévue, baisse de revenus temporaire).
Les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) recommandent généralement de viser un taux d’endettement réel de 28 à 30 %, conservant les 5 à 7 points restants comme marge. Cette approche conservatrice réduit le stress financier sur 20 à 25 ans de remboursement, durée pendant laquelle les aléas de vie sont certains, même si leur nature ne l’est pas.
