Bordeaux a connu une décennie de hausse soutenue de l’immobilier entre 2010 et 2021, portée par l’arrivée du TGV (Paris-Bordeaux en 2h04 depuis 2017), un attrait croissant pour la qualité de vie et des prix historiquement inférieurs aux grandes métropoles françaises. Puis les taux d’intérêt ont remonté à partir de 2022, et le marché a marqué une pause. Les prix ont légèrement corrigé (-5 à -8% entre 2022 et 2024 selon les données Meilleurs Agents). Est-ce le bon moment pour acheter ? La réponse dépend de son profil d’acheteur.
J’ai passé du temps à analyser les données du marché bordelais et à parler avec deux agents immobiliers actifs dans la métropole. Ce que j’en retire : le marché bordelais reste attractif pour certains profils d’investisseurs, mais les stratégies d’il y a 5 ans ne fonctionnent plus.
L’état du marché en 2024 : ce que disent les chiffres
Le prix moyen au m2 à Bordeaux intra-muros se situe entre 3 800 et 5 500 euros/m2 en 2024 selon les quartiers et le type de bien (source : Meilleurs Agents, données T1 2024). C’est une correction par rapport aux pics de 2021-2022 (certains secteurs atteignaient 6 000 euros/m2).
Ce qui a changé : les acheteurs sont moins nombreux mais plus sélectifs. Les biens avec un bon DPE (A, B ou C) se vendent plus vite et à meilleur prix. Les passoires thermiques (F, G) ont vu leur valeur baisser plus significativement.
Ce qui reste stable : la demande pour les T2 et T3 bien situés dans les quartiers centraux et les quartiers en devenir. Bordeaux reste une des villes françaises les plus attractives pour les actifs de 30 à 50 ans qui quittent Paris pour une meilleure qualité de vie.
Pour les démarches d’achat et comprendre les étapes concrètes d’acquisition dans la métropole bordelaise, notamment pour les primo-accédants, la ressource http://achatappartementbordeaux.pro détaille le processus étape par étape, depuis la recherche jusqu’à la signature chez le notaire.
Petit aparté
La loi Pinel, qui donnait des avantages fiscaux aux investisseurs locatifs dans le neuf, s’est arrêtée fin 2024. Les profils qui comptaient sur ce dispositif pour rentabiliser un investissement locatif doivent revoir leur calcul. Le neuf sans avantage fiscal est rarement plus rentable que l’ancien bien situé à Bordeaux.
Les quartiers selon le profil d’investissement
Tous les quartiers bordelais ne présentent pas le même intérêt selon l’objectif de l’acheteur.
Pour la résidence principale, confort maximal :
- Chartrons : le quartier branché de la rive gauche. Commerces de qualité, proximité des quais, vie de quartier animée. Prix : 4 500 à 5 500 euros/m2.
- Saint-Seurin / Fondaudège : résidentiel haut de gamme, calme, familles. Prix : 4 200 à 5 000 euros/m2.
- Caudéran : commune limitrophe absorbée par la ville, quartier pavillonnaire avec appartements plus abordables. Prix : 3 200 à 4 000 euros/m2.
Pour l’investissement locatif, rendement prioritaire :
- Bordeaux Saint-Michel / Belcier : quartier en transformation avec la rénovation du quartier gare (Euratlantique), forte demande locative étudiante et jeunes actifs. Prix encore contenus : 3 200 à 4 200 euros/m2.
- La Bastide (rive droite) : rive droite de la Garonne, quartier en gentrification, prix encore inférieurs à la rive gauche pour une accessibilité équivalente. Prix : 3 000 à 4 000 euros/m2.
- Mérignac : commune de la métropole, bien desservie par le tramway A, proche de l’aéroport. Fort potentiel locatif avec les employés des entreprises de la zone aéronautique.
Les erreurs classiques de l’acheteur à Bordeaux
La première : sous-estimer les frais de rénovation dans l’ancien bordelais. Les immeubles haussmanniens et les maisons de ville du centre historique sont souvent en excellent état visuel mais avec des installations électriques et de plomberie à rénover. Un acheteur qui fait l’impasse sur l’expertise technique avant la signature peut se retrouver avec 20 000 à 40 000 euros de travaux imprévus.
La deuxième : négliger la performance énergétique. Les logements classés F et G à Bordeaux représentaient encore 18% du parc selon les données de l’ADEME 2022. Avec les interdictions de location progressives à partir de 2025, un investisseur qui achète un G pour le louer doit budgétiser les travaux de mise en conformité (isolation, changement de chauffage). Ces travaux coûtent entre 15 000 et 50 000 euros selon la taille et l’état du bien.
La troisième : confondre « tendance » et « valeur durable ». La gentrification de certains quartiers bordelais a créé des micro-bulles. Un appartement acheté 4 500 euros/m2 dans un quartier « émergent » en 2020 peut valoir moins en 2024 si le processus de gentrification a ralenti. Investir dans des valeurs sûres plutôt que des paris sur l’évolution d’un quartier.
Financer son achat à Bordeaux : les dispositifs disponibles
Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) : réformé en 2024, il est désormais recentré sur les zones tendues et le neuf. Bordeaux est en zone B1 (tendue). Pour un primo-accédant achetant dans le neuf, le PTZ peut financer jusqu’à 40% du montant du bien. Vérifier l’éligibilité sur le site de l’ANIL (Agence nationale d’information sur le logement).
Le prêt Action Logement : disponible pour les salariés d’entreprises cotisantes au régime de l’effort de construction. Taux avantageux (1% sur certains montants), à cumuler avec un crédit principal.
Les aides de la Métropole de Bordeaux : la métropole à des dispositifs d’aide à l’accession sous conditions de revenus. Renseignements auprès de l’Agence Locale de l’Habitat de la Gironde (ALHO).
Sur la question des taux : en mai 2024, les taux des crédits immobiliers à 20 ans se situent entre 3,6% et 4,0% pour les bons dossiers. C’est inférieur aux pics de fin 2023 (4,5% pour certains profils). Les experts du courtage anticipent une stabilisation voire une légère baisse d’ici fin 2024 si la BCE continue à abaisser ses taux directeurs.
À noter
La question du « bon moment » pour acheter est mal posée. Un appartement bien situé dans un quartier établi de Bordeaux acheté en 2024 à 4 000 euros/m2 sera probablement une bonne décision dans 10 ans, quel que soit le cycle de marché actuel. La durée de détention est le facteur le plus important dans l’immobilier résidentiel de qualité.
Les étapes concrètes pour un achat réussi
1. Définir son budget global : prix d’achat + frais de notaire (7 à 8% dans l’ancien) + travaux éventuels + frais d’agence. Garder une réserve de 5 à 10% du prix pour les imprévus.
2. Obtenir un accord de principe bancaire : avant de visiter activement, une simulation sérieuse auprès d’un courtier ou d’une banque permet de savoir précisément son budget. Les vendeurs et les agents sérieux demandent cet accord.
3. Prendre le temps de visiter : ne pas se précipiter sur la première annonce. Visiter au moins 5 à 10 biens comparables avant de faire une offre. Le marché bordelais permet ce temps de réflexion en 2024, contrairement à 2020-2021.
4. Faire une contre-expertise si nécessaire : pour tout bien à plus de 300 000 euros ou présentant des doutes sur l’état technique, mandater un expert indépendant (200 à 500 euros) avant l’offre.
5. Négocier : en 2024, les marges de négociation existent. 3 à 8% de négociation est courant sur les biens correctement estimés. Plus si le bien est sur le marché depuis plus de 3 mois.
Bordeaux reste un marché immobilier attractif pour les profils qui investissent sur le long terme avec un dossier solide.
